Mais-valias na venda de imóveis

O vendedor de uma casa pode ter direito a benefício fiscal. Mas o ganho tem de ser reinvestido em outro imóvel. E não só. Explicamos as regras.

As mais-valias de imóveis é um dos temas que mais dúvidas levanta junto de quem quer avançar com um processo de alienação de casa. Como se calculam e como pode um contribuinte ter direito ao benefício fiscal? Quais os prazos e como se deve declarar no IRS? Há regras a seguir, determinadas na legislação. 

O regime fiscal do reinvestimento, introduzido em 1989 com a criação do Código do IRS, tem como propósito aliviar a tributação ou até eliminá-la, nos casos em que o contribuinte aliena um imóvel destinado à sua habitação própria e permanente e reinveste o ganho na aquisição ou construção de outro imóvel com aquele mesmo fim.

O que é o regime do reinvestimento e quais as suas vantagens ao nível fiscal?

No guia "Venda da casa e os impostos a pagar: tudo o que é preciso saber", sobre quais os impactos fiscais decorrentes da venda de um imóvel, nomeadamente qual a metodologia de cálculo para apurar a mais-valia obtida com a referida venda e quais as taxas de tributação aplicadas em caso de um resultado positivo.

Esta mais-valia, quando obtida por um residente fiscal em Portugal, é tributada em 50% do seu valor às taxas marginais de imposto, acrescidas da taxa adicional de solidariedade (quando aplicável).

Porém, a mais-valia obtida poderá ser parcial ou totalmente excluída de tributação, se cumpridas algumas condições.

Que condições são essas?

Em primeiro lugar, a legislação fiscal, prevê que apenas poderão ficar excluídos de tributação os ganhos obtidos com a venda de imóveis que estejam afetos à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.

Neste sentido, para que seja possível ao contribuinte beneficiar desta vantagem fiscal, é imperativo que esteja em causa a venda da sua habitação principal, pelo que este regime não é aplicável aos ganhos obtidos com a venda de quaisquer outros imóveis detidos pelo sujeito passivo (por exemplo, habitações utilizadas para o exercício de uma atividade profissional ou segundas habitações utilizadas para outros fins).

Adicionalmente, para que seja aplicada esta exclusão de tributação devem estar igualmente cumpridas as seguintes condições:

• O valor de venda do imóvel, após ser deduzido de qualquer amortização de empréstimo anteriormente efetuado para a sua compra, seja reinvestido:

1. na aquisição de outro imóvel;
2. na aquisição de terreno para construção de imóvel ou respetiva construção;
3. na ampliação ou melhoramento de outro imóvel, em qualquer um dos casos, destinado à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. Este novo imóvel poderá ser localizado em território português ou no território de outro Estado-Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu.

• O reinvestimento seja efetuado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel; e
• O contribuinte declare a intenção de proceder ao reinvestimento, total ou parcial, na sua declaração Modelo 3 de IRS referente ao ano da venda do imóvel.

O contribuinte que pretenda beneficiar deste regime fiscal, deve ainda garantir que:

• Afeta o novo imóvel à sua habitação própria e permanente, em caso de aquisição do mesmo, através da atualização da sua morada fiscal, no prazo de 12 meses após o reinvestimento;
• Nos restantes casos (e.g., construção ou ampliação), requer a inscrição do imóvel ou das alterações efetuadas na matriz predial, no prazo de 48 meses desde a data da venda e a afetação do imóvel à sua habitação própria e permanente (através da atualização da sua morada fiscal), até ao fim do 5.º ano seguinte à venda.

Exemplo

Imaginemos o cenário em que um contribuinte:

• Adquiriu um imóvel para sua habitação própria e permanente em 2010, pelo valor de 250.000 euros;
• Vendeu o referido imóvel em 2020, pelo valor de 400.000 euros;
• Amortizou o valor remanescente do empréstimo contraído em 2010, para a aquisição do imóvel, no montante de 100.000 euros; e
• Irá adquirir em janeiro de 2021 um novo imóvel para sua habitação própria e permanente, no valor de 300.000 euros.

Ora, neste cenário, o contribuinte teria um valor disponível para efeitos de reinvestimento de 300.000 euros, correspondente à diferença entre o valor de venda (400.000 euros) e o valor da amortização do empréstimo bancário (100.000 euros).

Assim, uma vez que o contribuinte irá adquirir um novo imóvel para sua habitação, no valor de 300.000 euros, a mais-valia decorrente da venda do anterior imóvel estará totalmente excluída de tributação (100% do valor disponível foi reinvestido).

Se, por outro lado, o contribuinte adquirisse um novo imóvel, no valor de 200.000 euros, apenas 2/3 da mais-valia estariam excluídos de tributação (2/3 do valor disponível teria sido reinvestido), sendo o restante 1/3 da mais-valia tributado nos termos gerais (em 50% do seu valor às taxas marginais de imposto acrescidas da taxa adicional de solidariedade, se aplicável).

Reporte na declaração Modelo 3 de IRS

É, igualmente, importante referir que, conforme mencionado acima, esta exclusão de tributação está dependente do reporte da intenção de reinvestimento na declaração Modelo 3 de IRS do ano da venda e do reporte da sua concretização no ano correspondente ao reinvestimento.

No nosso exemplo acima, na declaração Modelo 3 de IRS de 2020, o contribuinte, para além do reporte dos valores de aquisição e realização, deverá indicar o valor da amortização do empréstimo bancário e a intenção de reinvestir o restante valor disponível.

Posteriormente, na declaração Modelo 3 de IRS de 2021 (ano em que irá efetivar o reinvestimento), o contribuinte deverá indicar o valor de realização que foi reinvestido no ano seguinte à data da alienação.

Adicionalmente, o contribuinte deverá igualmente reportar a identificação matricial do novo imóvel (caso o mesmo esteja localizado em Portugal) ou o país da União Europeia onde o imóvel esteja localizado.

Fonte: Idealista News

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